2021年10月に国土交通省が作成した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、宅地建物取引業者が賃貸仲介を行う際、仲介する物件で過去に発生した人の死や事件を建物所有者から聞き取ることが義務付けられています。
宅建業者は、建物所有者に過去に生じた人の死や事件を聞き取ることにより調査義務を果たしたものとみなされ、自ら周辺住民に聞き込みを行ったり、インターネットサイトを調査したりするまでの義務はありません。仮に調査を行う場合、亡くなった方やその遺族等のプライバシーに十分配慮して慎重な対応が必要だとされています。この時、建物所有者に対し、事件事故の存在について故意に伝えなかった場合などに、民事上の責任を問われる可能性がある旨をあらかじめ伝えることが望ましいとされています。
告知を怠った際の罰則と例外
ガイドライン上、原則として、「宅建業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない」とされています。当然ですが、入居希望者にとっては従前の入居者が居住区域内で死亡した事実に嫌悪感や恐怖を抱く可能性があるため事前に伝えるべきです。
ただし、全ての事件事故を伝えなければいかないわけではなく以下のように告知義務が発生しない例外もあります。
- 日常生活の中で生じた転倒などによる不慮の事故死
- 老衰や持病などの病気による自然死
- 隣接住戸や通常使用しない集合住宅の共用部での死亡
しかし、上記の死亡理由であっても特殊清掃が行われたり、社会に与えた影響が特に高い事案は告知義務が発生する事となります。賃貸契約の場合は、告知義務が発生したケースでも3年経過で告知不要となります。一方で、賃貸契約に比べて取引金額が大きくなる売買契約は期間経過による義務消失が無く、常に告知義務が発生します。事故物件に宅建業者の自社社員などを短期間入居させて告知義務を免れようとする手法が横行したこともありましたが、前述した期間が過ぎない限り告知義務は免れません。他にも、告知義務が発生しない例外事案であっても、入居希望者や買主などの取引の相手方から質問された際は必ず告知しなければならないことにも留意する必要があります。
こうした「告げるべき事項」を万が一宅建業者が告げなかった場合、どのような処分が下されるのでしょうか？違反した宅建業者は、業務停止処分などの監督処分を受けるだけでなく、刑事罰として2年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金に処せられ、またはこれが併科されます。法人の場合は1億円以下の罰金が科せられます。また、債務不履行または不法行為による損害賠償責任という民事上の責任も負う可能性があります。
また、こうした責任を宅建業者ではなくオーナーが負う場合もあるようです。大阪高判平成26年9月18日に行われた裁判では、1年数カ月前に居住者が自殺していることを知りながら、オーナーが入居希望者にその事実を告知しなかった事案において、「オーナーは、信義則上その事実を告知すべき義務があったのにもかかわらず、故意に告知しなかったことは、入居希望者の権利又は法律上保護される利益を侵害したものとして、不法行為責任（104万円の損害賠償責任）を負うべきである」とした裁判例があります。
一方で人の死に関しては、オーナーが損害賠償請求をすることもあります。東京地判平成19年8月10日に行われた裁判では賃借人が自殺をした結果、物件が「事故物件」となり心理的瑕疵が生じるため、その間の空室による損失を賃借人の相続人や連帯保証人に対して損害賠償を請求することができるかが争点となりました。賃借人には「善良な管理者の注意義務」があり、自殺をしたことにより賃貸物件に心理的瑕疵を与え「善良な管理者の注意義務」に違反したとして、オーナーは損害賠償請求ができると判決が下されました。
留意する点はあくまで賃借人の自殺のみが「善良な管理者の注意義務」に反するという事であり、他殺や特殊清掃が入る自然死の場合であってもこのような責任は生じません。
自宅での死亡者数は増えている
国土交通省が公開している死因別統計データによると自宅での死亡者数（2019年）は18.8万人で、死亡者数全体（138.1万人）のうち、約14％を占めているそうです。自宅における死亡者数について死因別に分析すると、老衰が9％、自殺が5％、事故死が4％となっています。
さらに病院での死亡割合が減少に転じ、自宅を含めた病院以外での死亡割合が増加傾向とのデータもあり、今後も自宅内で逝去される方が多くなる見込みです。
そうした事柄を背景に、高齢者の4人に1人以上が年齢を理由とした賃貸住宅への入居拒否を経験しています。断られる理由の1つが孤独死などにより死亡の発見が遅れ、特殊清掃を行うことにより、事故物件化することへの懸念です。そのようなリスクを鑑みて高齢者の入居拒否は住みたい高齢者入居希望者、空室を埋めたいオーナー共に不利益となってしまいます。
そこで、見守り安心サービス等の入居者安否確認サービスが生み出されています。今後も日本社会における高齢者層の割合が増えていくことは明白であり、高齢者のみに限らず緊急連絡先等の親族と疎遠状態で死亡し、発見が遅れてしまう事案が多くなると予測されます。そうしたリスクを回避するためにも上記サービスの導入の検討をしてみてはいかがでしょうか？
