札幌でも賃貸保証会社（家賃保証会社）を契約時に必須とする管理会社が一般的になってきました。
従来は連帯保証人の保証能力が低い方の契約や、入居者の親族が連帯保証人になれない時に賃貸保証会社を使用する程度でしたので、保証会社の使用頻度はそれほど高くありませんでした。また、保証会社を使用すると入居者の費用負担が多くなるため、保証会社を付けないでほしいという顧客ニーズが強かったこともあり、札幌はなかなか保証会社を必須で付けるということが進まないエリアでした。
しかし、２０２０年４月の民法改正により個人根保証契約において、保証人が支払う責任の上限（極度額）を定めない新たな契約は無効となりました。これにより、賃貸借契約における連帯保証人にも限度額の記載が義務付けられ、明確に上限○○万円と契約書上に表記されることになり、連帯保証人の拒否反応が強くなることが想定されました。
保証人になる方の高齢化や外国人労働者など連帯保証人が用意出来ない人が増えたこともあり、この民法改正のタイミングで札幌の各管理会社でも足並みをそろえて申込時の保証会社加入を必須とする会社が急増しました。
一昔前までは連帯保証人をお願いする事も問題ない世の中でしたが、保証人をお願いする人が定年退職のため保証能力が無いと判断されたり、親戚との交流が減っているなどの理由により連帯保証人を探すのが大変になってきました。最近では連帯保証人をお願いするよりもお金を払って保証会社に保証をお願いする方が気軽で良いという認識に変わりつつあります。
保証の費用は？どんな会社があるの？
入居者が契約時に 賃貸保証会社に初期費用（家賃の50～100％）を支払い契約することにより連帯保証人の役割を代行します。会社により異なりますが、その後は毎月の使用料または１年毎に更新料が発生します。入居者が家賃を滞納した場合、保証会社がオーナー様や管理会社に家賃の立替払いを行い、その後、入居者は保証会社に立て替えてもらった家賃を支払います。
また、滞納が続いた場合は弁護士経由で明け渡し請求の訴訟まで行ってくれます。
賃貸保証会社には主に「信販系」「ＬＩＣＣ加盟系」「独立系」の３つに分類されます。信販系は審査が厳しく、ＬＩＣＣ加盟系は加盟団体間で滞納情報を共有しているため、信販系の次に審査が厳しい傾向にあります。一方、独立系は比較的審査が緩いと言われていますが審査が緩くなるほど初期費用などの負担が高くなります。
信販系の保証会社によると、札幌市内での新規申し込みのうち３割程度の審査落ちが発生しているそうです。これは、保証会社がＣＩＣ（信用情報機関）を使いクレジットカード事故やカードの多重債務、ローン滞納などが過去に発生しているかを審査しているためで、これらに該当すると審査通過は難しくなります。意外と知られていませんが、スマートフォンの分割払いもクレジット情報に含まれるため、電話料金を滞納したがために信用情報に傷がついている人も少なくないようです。
LICCとは全国賃貸保証業協会のことで、協会に加盟している保証会社を利用した人の情報がデータベースとして残っているため、過去に同協会に加盟している保証会社で滞納をした場合、審査通過が難しくなります。
利用者側としては審査や保証料が安い賃貸保証会社に申込したいところですが、入居者側で選ぶことは基本的にできません。なぜなら、管理会社が賃貸保証会社と提携契約していないと使用できないからです。そして、多くの管理会社は２～３社に絞って使用しています。主に信販系とＬＩＣＣ系または独立系の組み合わせで、信販系をメインで使用し、審査が通らなかった場合ＬＩＣＣ系または独立系で審査を行っています。
自主管理の個人オーナー様や家賃管理をオーナー様が行っている場合、賃貸保証会社の中には利用できなかったり、原状回復工事など一部保証がされない賃貸保証会社もがあります。理由としては自主管理のオーナー様の物件は賃貸管理がシステム化されていないため家賃管理が煩雑になっているケースが多いこと、契約書が独自の書式であったりすることが理由のようです。自主管理のオーナー様は管理会社に集金業務を依頼するのを検討してはいかがでしょうか。
メリット・デメリット
賃貸保証会社を使用すると滞納保証をしてくれるという安心感と、万が一滞納した時の回収手間が大幅に削減でき、立ち退き裁判も代行してくれることがメリットです。
しかし、賃貸保証会社を使用する場合の注意点もあります。家賃を滞納した場合は期限内に保証会社へ代位弁済請求を行わなくては家賃保証されません。家賃管理がシステム化されている管理会社の場合、弁済請求をしなくても自動で立替払いをしてくれる賃貸保証会社も多く、請求漏れのリスクは低いのですが、個人で管理しているオーナー様で行う場合、期限を過ぎているのに気づかなかったため、せっかく賃貸保証がついているにも関わらず保証されなかったという事が多く見受けられます。ご自身で家賃の入金を管理されている方は弁済手続き漏れにご注意ください。
まとめ
担保としての敷金も保証会社が付いていれば、徴収する理由がなくなりますので敷金が無い募集の仕方がお勧めです。逆に、敷金を従来通り募集時に徴収すると保証会社の初期費用と敷金を合わせて支払うことになり、契約時の負担が増えるため、お部屋が決まりにくくなってしまいます。
また、滞納督促はコンプライアンスなどに気を付ける必要があり、個人での督促には限界があります。保証会社の特性を理解して活用し、滞納リスクが低い賃貸経営をしていきましょう。
